Wer vor dem Verwaltungsgericht gegen eine Baugenehmigung oder eine andere behördliche Entscheidung vorgehen möchte, muss grundsätzlich geltend machen können, durch diese Entscheidung in eigenen Rechten verletzt zu sein. § 42 Abs. 2 VwGO soll insbesondere sogenannte Popularklagen ausschließen. Bei Wohnungseigentum stellt sich dabei eine besondere Frage: Wer darf eigentlich klagen – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder der einzelne Wohnungseigentümer?

Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband ausgestaltet. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt sie die Rechte aus, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben, sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern.

Für das öffentliche Baurecht bedeutet dies: Geht es um eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums, ist grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung entsprechender Abwehrrechte berufen. Der einzelne Wohnungseigentümer kann solche Rechte nicht allein deshalb geltend machen, weil er zugleich Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums ist. Dies hat zuletzt auch der VGH Baden-Württemberg bestätigt (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 05.06.2025 – 5 S 707/24, Rn. 32).

Anders ist die Situation, wenn eine Beeinträchtigung gerade das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrifft. Dann kann dieser selbst klagebefugt sein. So hat etwa das VG Köln entschieden, dass ein Sondereigentümer mittels einer öffentlich-rechtlichen Nachbarklage gegen Beeinträchtigungen vorgehen kann, die auf einer einem außenstehenden Dritten erteilten Genehmigung beruhen, sofern die einschlägigen Vorschriften auch seine nachbarlichen Interessen schützen (VG Köln, Urt. v. 19.09.2025 – 8 K 1493/22).

Entscheidend ist daher die Frage, wo sich die geltend gemachte Beeinträchtigung auswirkt. Maßgeblich ist nach der Rechtsprechung insbesondere, ob eine Störung im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder des Gemeinschaftseigentums eintritt. Typische Beeinträchtigungen des Sondereigentums können beispielsweise Immissionen sein, die unmittelbar auf die jeweilige Wohnung einwirken.

Dabei muss die Zuständigkeit nicht zwingend entweder bei der Gemeinschaft oder beim einzelnen Eigentümer liegen: Sind Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum jeweils eigenständig betroffen, können entsprechende Abwehrrechte der Gemeinschaft und der jeweiligen Wohnungseigentümer nebeneinander bestehen.

Eine Besonderheit gilt bei Konflikten innerhalb derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Wohnungseigentümer kann sich grundsätzlich nicht mit einer öffentlich-rechtlichen Nachbarklage gegen die Nutzung oder Bebauung durch einen anderen Wohnungseigentümer desselben Grundstücks wenden. Solche grundstücksinternen Konflikte sind regelmäßig auf Grundlage des Wohnungseigentumsrechts vor den Zivilgerichten auszutragen.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften und einzelne Wohnungseigentümer ist daher vor Einleitung eines Verfahrens genau zu prüfen, welches Eigentum betroffen ist und wem die entsprechenden Abwehrrechte zustehen.

Wir beraten und vertreten sowohl Gemeinschaften der Wohnungseigentümer als auch einzelne Wohnungseigentümer:innen – im Wohnungseigentumsrecht ebenso wie bei den damit verbundenen Fragen des öffentlichen und privaten Baurechts. Dabei begleiten wir unsere Mandant:innen sowohl außergerichtlich als auch in gerichtlichen Verfahren.